A habitação social perdeu terreno para os prédios de alto padrão, literalmente. Lotes da área mais central da cidade demarcadas por lei para a moradia da população de baixa renda foram tomados por conjuntos de torres com estrutura de clube privativo.
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Como o condomínio Horizontes, no Butantã (zona oeste). Em 40% de sua área, as moradias deveriam atender famílias com renda de até seis salários mínimos e, em outros 40%, as de renda na faixa de 6 a 16 mínimos. Mas o terreno de 32.805 m² foi todo ocupado com apartamentos que custam a partir de R$ 1 milhão.
No Plano Diretor de 2002, a cidade de São Paulo reservou terrenos para a habitação social e popular, as chamadas Zeis (Zonas Especiais de Interesse Social), dividas em quatro tipos (leia quadro na página a seguir). Na época, foi considerada uma grande vitória dos movimentos de luta por moradia.
Agora, 11 anos depois, a prefeitura avaliou os resultados dessa medida. Os dados, inéditos, foram obtidos com exclusividade pela sãopaulo.
Nas áreas denominadas Zeis 3, que correspondem aos terrenos mais centrais e, portanto, mais disputados, também foi onde mais ocorreram distorções. São 74 lotes que, juntos, totalizam 1,1 milhão de metros quadrados. Dessa área, 51% recebeu construções. E, do total de solo construído, 22% foi ocupado por condomínios de alto padrão.
É o caso do Family Santana, na zona norte, que tem unidades que custam de R$ 500 mil a R$ 1 milhão, aproximadamente. O conjunto de prédios tem piscinas, campo de futebol e ciclovia, entre outros 56 itens de lazer.
Além de receber empreendimentos de alto padrão, as Zeis 3 foram ocupadas, em 32% de sua área total, por equipamentos públicos, como escolas e postos de saúde. No entanto, esse uso não é permitido do modo como ocorreu, ou seja, ocupando o terreno inteiro.
Nas Zeis 2, que são os terrenos reservados na periferia da cidade, também houve distorções, mas em menor escala. O alto padrão tomou 6,8% de toda a área construída.
Um exemplo é o condomínio Espaço Raposo, na Vila Sônia (zona oeste), com apartamentos de até 134 m² e quatro dormitórios, anunciados por cerca de R$ 700 mil
em sites de imóveis.
A regulamentação das Zeis, e portanto, sua entrada em vigor, ocorreu em 2005. Na época, a prefeitura concedeu seis meses para que proprietários de terrenos protocolassem projetos que não atendessem às especificações da lei.
Consultada desde 3 de abril, a Sehab (Secretaria Municipal de Habitação) afirma que não teve tempo para avaliar a regularidade do alvará dos empreendimentos citados porque eles estão arquivados.
A Teixeira Duarte, construtora do Family Santana, não respondeu à reportagem. O alvará de aprovação do empreendimento foi emitido em 2008, como consta do site da prefeitura.
A Construtora PDG, do Espaço Raposo, afirma que "respeitou a legislação vigente à época do protocolo do projeto". O alvará de execução da obra é de 2007.
O processo de aprovação do empreendimento Horizontes está em análise na Secretaria Especial de Licenciamentos, diz a Sehab. A construtora Cyrela afirma que o empreendimento foi aprovado "pelos órgãos competentes conforme a legislação vigente à época".
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PLANEJAMENTO
O urbanista João Whitaker, professor da USP e do Mackenzie, vê falta de rigor nas aprovações dos empreendimentos. "É um escândalo. É jogar na lata do lixo o planejamento e o Plano Diretor. A gestão fechou os olhos, e o mercado passou por cima."
Para Eunice Abascal, urbanista e professora do Mackenzie, as políticas urbanas precisam ser articuladas. "O mercado ocupa as brechas do poder público. É preciso determinar de onde os recursos para essas moradias vão sair, articular com os governos estadual e federal. E tem de inserir as Zeis em projetos mais amplos. O mercado não tem
interesse em habitação social."
Segundo Cláudio Bernardes, presidente do Secovi (sindicato que representa o setor imobiliário), a conta não fecha. A exigência de que grande parte das unidades seja para a população de baixa renda inviabiliza a construção, diz. "Tem de ser viável financeiramente para acontecer. A iniciativa privada não é filantropia."
Para Bernardes, incentivos governamentais para a construção teriam mais chances de dar certo do que a demarcação de terrenos específicos para a habitação social.
Há três semanas, a prefeitura e o governo do Estado abriram um edital para contratar empresas que participarão da construção de 20 mil moradias (das quais 12 mil para famílias com renda de até cinco salários mínimos) na região central de São Paulo.
Dos R$ 4,6 bilhões em investimentos previstos no programa Casa Paulista, R$ 1,2 bilhão virá do governo do Estado e R$ 420 milhões da prefeitura, além de verbas do programa federal Minha Casa Minha Vida.
A parceria público-privada terá um plano urbanístico mais amplo. Haverá, por exemplo, regras para promover a mistura de moradias de diversas faixas de renda, em condomínios sem muros, dentro de distritos como Sé, Bela Vista e Mooca, onde houve problemas na implementação das Zeis.
Não é uma coincidência. O diretor do departamento de urbanismo da SMDU (Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano), Kazuo Nakano, diz que o programa foi desenvolvido considerando os terrenos das Zeis 3.
Para Osmar Silva Borges, coordenador da FLM (Frente de Luta por Moradia), os terrenos destinados à população de baixa renda precisam ser mantidos no Plano Diretor, que será revisado neste ano. Se isso não ocorrer, diz, as famílias sem-teto dificilmente conseguirão moradia nas áreas mais centrais e próximas dos empregos e da infraestrutura urbana.
O QUE DEU CERTO
Apesar das distorções apontadas pelo relatório da prefeitura, Nakano avalia que, sem essa reserva de terrenos, poucas áreas restariam para resolver o deficit habitacional da cidade, estimado em 1,2 milhão de unidades.
Com o que sobrou --cerca de metade do total--, ele calcula que seja possível suprir metade dessa carência.
Há duas semanas, 2.000 sem-teto reivindicaram, em frente à prefeitura, que o prefeito Fernando Haddad (PT) cumpra a meta anunciada no início de sua gestão de criar 55 mil moradias.
O urbanista aponta outro problema a ser corrigido. "Com a valorização do salário mínimo, as Zeis hoje atendem famílias com poder aquisitivo mais alto do que o que era previsto." A habitação de mercado popular tem como foco as famílias com renda de até 16 mínimos, ou seja, R$ 10.848.
Além de terrenos vagos, as Zeis abrangem favelas e loteamentos precários ou informais (Zeis 1).
Nessas áreas, cujos principais objetivos são a urbanização (asfalto, esgoto e luz) e a regularização da posse, 28,6% de 386.498 famílias foram beneficiadas com alguma melhoria. Por outro lado, só 1,9% conseguiu assegurar a propriedade de seus imóveis de forma definitiva.
Em Zeis 4, terrenos demarcados em áreas de proteção ambiental às margens de represas, há três projetos em andamento. O objetivo principal é realocar famílias removidas principalmente de áreas de risco.