A crise no setor imobiliário provocou um nó financeiro na revitalização da região portuária do Rio e uma ameaça de prejuízo ao FGTS.
Seis anos após comprar os 6,4 milhões de títulos imobiliários da região, o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, gerido pela Caixa Econômica Federal, reconheceu oficialmente que os papéis estão encalhados.
Com o mercado retraído, as construtoras não se interessaram pelos títulos, que autorizam a construção de prédios mais altos do que o permitido na área.
O problema é que o financiamento de obras e serviços públicos na região, como coleta de lixo e iluminação pública, é feito a partir da revenda desses documentos, chamados Cepacs.
Sem interesse do mercado, a Caixa não cumpriu o ritmo de repasses acordado na compra dos títulos da Prefeitura do Rio, que usa o dinheiro para pagar a concessionária Porto Novo, responsável pelas intervenções na região.
A zona portuária é um dos principais símbolos das obras de infraestrutura realizadas para a Olimpíada -e também é citada em casos de propina na Operação Lava Jato.
A maior parte (86%) dos trabalhos já foi concluído, inclusive os mais emblemáticos como o Boulevard Olímpico, o Museu do Amanhã, túneis e a derrubada da Perimetral.
Já foram gastos cerca de R$ 5 bilhões no local. O planejamento prevê outros R$ 5 bilhões em obras e prestação de serviços públicos até 2026.
Ao comprar os títulos em 2011, o fundo imobiliário se comprometeu a repassar todo o valor ao longo dos 15 anos. Para isso, usou inicialmente R$ 3,5 bilhões do FGTS.
A intenção era que o restante fosse quitado ao longo do tempo com a venda dos papéis e de terrenos da área, a que o fundo também obteve o direito. E esperava-se que o investimento gerasse remuneração extra para o FGTS.
DUROU POUCO
O "boom imobiliário" que a cidade vivia em 2011, porém, durou pouco. A crise econômica se abateu sobre o país justo quando as primeiras obras foram concluídas, momento em que a Caixa esperava atrair investidores. Com isso, menos de 10% dos Cepacs foram revendidos.
O banco também firmou acordos para obter participação em empreendimentos usando os títulos como ativo -o que eleva esse percentual para cerca de 34%.
Mas como poucos empreendimentos saíram do papel, e o retorno do investimento só ocorrerá no longo prazo, após o mercado se reerguer.
Em 2015, o FGTS socorreu o fundo da Caixa com mais R$ 1,5 bilhão para manter o cronograma de desembolsos. Em maio de 2016, porém, o fundo ficou de novo sem dinheiro, prejudicando o início da sexta etapa de obras na região, orçada em R$ 1,2 bilhão.
SEM DINHEIRO
Em documento obtido pela Folha, a Caixa afirmou na época que seu fundo está em "situação de iliquidez" em razão da retração do mercado. A comunicação é um instrumento contratual no qual os repasses podem ser suspensos. Um novo aporte de socorro do FGTS é descartado.
O fundo imobiliário tinha disponível naquela data apenas R$ 217,7 milhões. A gestão Eduardo Paes (PMDB) decidiu, ainda assim, iniciar a sexta etapa do projeto usando o dinheiro da Caixa como fôlego inicial. Após a Olimpíada, o ritmo das obras no porto foi reduzido.
Em 28 de dezembro do ano passado, a três dias do fim da gestão de Eduardo Paes, a prefeitura comprou R$ 62,5 milhões de títulos imobiliários para socorrer o Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha e, assim, quitar algumas dívidas com a concessionária.
A prefeitura aceitou também receber R$ 725,9 milhões nesses títulos imobiliários como garantia para quitar futuros débitos com a concessionária. Contudo, assim como a Caixa, o município não consegue revendê-los agora no mercado em razão da crise.
A Porto Novo não os aceitará como forma de pagamento, segundo a Folha apurou.
O acordo previa também que o município aportasse mais R$ 219,6 milhões a serem usados para pagar, com recursos próprios, a concessionária da região. Entretanto, a gestão Marcelo Crivella (PRB) decidiu não fazer a transferência.
A dívida com a Porto Novo já chega a R$ 40 milhões.
O atraso nas obras prejudica até mesmo o desenvolvimento dos empreendimentos que podem ajudar o fundo da Caixa a se recapitalizar.
Uma das intervenções a serem feitas é na avenida Francisco Bicalho, onde o banco pode obter o maior retorno do investimento -lá podem ser construídos os prédios mais altos, de até 50 andares.