O número de ações judiciais por falta de pagamento do condomínio na capital paulista cresceu 31,4% no primeiro semestre ante o mesmo período de 2014, segundo levantamento do Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário) junto ao Tribunal de Justiça de São Paulo.
Em junho, o aumento foi de 5,9% em relação ao mês anterior e de 46,4% na comparação com o mesmo mês de 2014.
Rubens Carmo Elias Filho, presidente da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), atribui a alta a dois fatores: a conjuntura econômica, com mais pessoas endividadas e afetadas pelos desemprego, e o aumento da cota condominial.
A multa por atraso é de 2% independentemente do período e há juros de 1% ao mês. Com isso, a maioria das pessoas acaba dando prioridade ao pagamento de dívidas com juros maiores e consequências mais imediatas, como a do cartão de crédito, cuja taxa foi de 12,3% em maio, segundo a Anefac (Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade).
"O síndico costuma ser parcimonioso para tomar medidas com os inadimplentes, e isso acaba gerando um certo comodismo do morador", diz Filho.
O nome do devedor pode entrar na lista da Serasa, mas síndicos e administradores de condomínios não costumam fazer isso porque agem com mais cautela. A decisão se os condôminos inadimplentes serão incluídos no banco de dados da empresa precisa ser tomada em assembleia, por aprovação da maioria dos votantes. A aprovação deve estar registrada em ata do condomínio.
Como alguns síndicos e administradores negativam o morador inadimplente via protesto –reconhecimento em cartório da dívida–, a Serasa não tem um levantamento preciso de quantas pessoas estão no cadastro por falta de pagamento da taxa.
Vale lembrar que, antes de ter seu nome negativado, o consumidor recebe uma carta da Serasa com um prazo determinado para quitar as dívidas. Esse período varia de acordo com cada credor. Se dez dias após esse prazo ainda houver inadimplência, o nome do devedor entra no cadastro da empresa.
MAIS AGILIDADE NA COBRANÇA NA JUSTIÇA
O condomínio pode levar o caso à Justiça com apenas um dia de atraso, mas é comum uma espera de 90 dias, período em que o condômino costuma quitar a dívida ou as partes tentam formular um acordo.
A ação de cobrança da cota condominial pode se estender por sete anos até o imóvel ir a leilão para pagar o valor devido. Mas isso pode mudar com o novo Código do Processo Civil, que entra em vigor em março do próximo ano.
Hoje o processo é constituído por uma "fase de conhecimento", em que o condomínio precisa comprovar a dívida ao juiz para conseguir um título executivo. Essa primeira etapa, em que cabe recurso à ação, pode levar três anos. Depois, somam-se a isso mais três ou quatro anos da fase de execução.
Com o novo código, explica Filho, o processo pode ser iniciado direto na segunda etapa, o que agilizaria a ação e desestimularia a inadimplência nos prédios.
Para Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, a medida tem resultado limitado "porque nossos fóruns estão congestionados e a Justiça no Brasil é lenta, já que permite uma série de recursos".
Na elevação dos custos do condomínio, pesaram o aumento da conta de luz e dos salários dos funcionários, que corresponde a cerca de 60% a 70% dos gastos de um prédio.
Segundo Filho, só o dissídio da categoria, que gerou um aumento médio de 8,5% para a folha de pagamento, fez com que o valor da taxa condominial subisse, em média, 5%.