Apenas aluguéis novos de residências de 1 dormitório tiveram alta dos preços em São Paulo quando considerado um período de 12 meses terminado em abril.
A locação desse tipo de imóvel subiu 5,29% no período em termos nominais (sem descontar a inflação), enquanto residências de dois dormitórios tiveram queda de 0,12%, e de 3 dormitórios, de 1,60% em seus preços.
Os dados foram divulgados pelo Secovi-SP (sindicato do mercado imobiliário) nesta terça (19) e, além de beneficiarem novos locatários, dão espaço para quem tem contratos antigos negociar ajustes menores com o proprietário.
Em média, a alta foi de 1,47% no período, valor que fica abaixo do IGP-M (índice de inflação usado como referência no setor), que teve alta de 3,55%.
A defasagem do aumento do aluguel frente a inflação representa ganho para o locatário e ocorre desde agosto de 2014 (veja gráfico abaixo), um reflexo do mau momento da economia.
A última vez em que uma defasagem de preços havia ocorrido fora pontualmente, em março de 2013.
"Os níveis de desemprego começando a crescer, a desaceleração na indústria, e a expectativa sobre os cortes do governo estão gerando essa reação do mercado imobiliário", afirma Mark Turnbull, diretor de locação do Secovi-SP.
Outro indício de que está mais complicado para locatários encontrar inquilinos é o intervalo em que um imóvel vago demora para ser alugado, atualmente de 15 a 40 dias –o maior da série desde janeiro de 2008. A média é menor para casas (15 a 37 dias) do que para apartamentos (23 a 47 dias).
"As pessoas estão assustadas com a possibilidade de perder emprego, e os preços do aluguel tendem a cair mais por falta da procura do que por outro motivo", afirma Ricardo Gilius Ferreira, sócio da Parabéns Imóveis, imobiliária da zona oeste de São Paulo.
HORA DE NEGOCIAR
No geral, os contratos de aluguel são fechados por um período de 30 meses, com ajustes anuais que acompanham o IGP-M.
Segundo Turnbull, quem paga as contas em dia, mantém o apartamento em bom estado e não causa problemas para o proprietário pode argumentar que, como o preço de um novo contrato cresceu abaixo do valor do índice, não seria justo cobrar o ajuste integral.
"Mesmo se ele não der um ajuste percentual menor, para se proteger de alta da inflação mais para a frente, é interessante tentar uma redução de um valor fechado por um certo período; de R$ 100, por exemplo".
Outra alternativa é aproveitar para pedir reformas no imóvel, por exemplo.
Ele alerta, no entanto, que os índices médios de ajuste não são aplicáveis para quaisquer regiões. Áreas bem servidas de escolas, hospitais e instituições de ensino tendem a ter ajustes mais próximos da inflação.
Gilius, da Parabéns Imóveis, concorda que inquilinos ganharam força na negociação.
"O proprietário está resguardado pelo contrato, e pode ajustar o aluguel pelo IGP-M para ganhar R$ 200 a mais, por exemplo. Mas o inquilino pode ir a qualquer momento para um imóvel mais barato."
Para ele, inquilinos também têm se beneficiado da popularização de cláusulas no contrato de aluguel que permitem deixar de lado a obrigatoriedade de ficar 30 meses no imóvel, ou ao menos diminuem a multa cobrada quando o locatário sai antes do fim do período.