A cidade de São Paulo possui R$ 11,6 bilhões em imóveis "encalhados", segundo levantamento do ImovelBid --site especializado em leilões de estoques imobiliários-- a partir de dados referentes a agosto, de uma consultoria imobiliária. São cerca de 20 mil imóveis novos, já prontos, e que não foram vendidos pela incorporadora.
Segundo o Secovi (sindicado do mercado imobiliário), a média mensal de imóveis em estoque na cidade em 2013 é de 18.421. No ano passado, esse número era de 17.955. No auge do boom imobiliário, em 2010, eram apenas 9.762 imóveis em estoque. Um dos motivos da diferença entre as duas pesquisas se deve ao fato de que o Secovi só considera no cálculo imóveis lançados há, no máximo, 36 meses, incluindo nesse montante até os que ainda estão em construção e não foram vendidos seis meses após o lançamento do empreendimento.
Esse estoque é pouco menos de tudo que foi lançado na cidade em 2013, segundo dados da consultoria, que contabiliza 23.196 unidades lançadas em São Paulo até meados de setembro.
Tonico Dias, diretor do ImovelBid, afirma que 80% desses imóveis encalhados foram lançados em pleno boom imobiliário, há cerca de três anos, mas há algumas unidades que foram colocadas no mercado em 2005.
"É uma resposta à alta dos preços", afirma Dias. Segundo ele, o preço elevado do metro quadrado afasta sobretudo investidores, que não têm mais a percepção de que comprar um imóvel na planta irá garantir o retorno, como ocorreu há alguns anos.
Segundo ele, o preço do imóvel na planta (comprado no lançamento feito pela incorporadora, anterior à construção), muitas vezes é maior do que o preço do imóvel usado. Além disso, com a alta, a perspectiva de valorização do metro quadrado é muito menor do que a de alguns anos atrás. "A própria incorporadora absorveu esse ganho", diz ele.
Segundo Dias, a PDG e a Cyrela são as duas incorporadoras com mais imóveis em estoque, mas o número é proporcional ao de lançamentos dessas empresas.
Com os estoques em alta, o comprador pode conseguir bons descontos ao adquirir, por exemplo, uma das últimas unidades encalhadas de um empreendimento. Na maioria dos casos, a incorporadora venderá a unidade por um preço muito menor do que o proposto para se livrar do custo de administração. Nesses casos, a empresa já obteve o retorno do empreendimento, e não fará a conta de qual será o lucro na venda dessas unidades remanescentes.
Em leilões, clientes já conseguiram descontos de até 38% sobre o valor de lançamento.
MERCADO
Segundo Celso Petrucci, economista do Secovi, o mercado considera saudável estoques entre 15 mil e 25 mil unidades. "Estamos lançando mais e vendendo mais em 2013. Tudo indica que teremos um ano melhor do que em 2012", afirma ele. Dados do sindicato mostram que, em agosto, houve um crescimento de 20% nos lançamentos em relação ao mesmo período do ano passado.
Os estoque são proporcionais aos lançamentos também em relação ao tipo de apartamento. Em julho, 42% dos imóveis em estoque eram de dois quartos, quase o mesmo (41%) do que foi lançado deste tipo de apartamento. Os de um dormitório representavam 17% do estoque; de três, 28% e de quatro, apenas 13%.