De um lado, um negócio altamente lucrativo para as construtoras, que herdarão um terreno numa área estratégica da cidade. De outro, a chance de a região central se livrar de um pepino do ponto de vista urbanístico e ainda receber um parque público.
Assim arquitetos e integrantes de comissões de urbanismo no Legislativo avaliam a decisão da gestão João Doria (PSDB) de trocar a área do parque Augusta, cujas donas são as gigantes do mercado imobiliário Cyrela e Setin, por uma área municipal em frente à marginal Pinheiros, na zona oeste da cidade. Um acordo deve ser anunciado ainda no final desta semana.
Doria aposta na parceria com as empresas –com quem tem estreita relação para dar fim ao impasse em torno da área verde. A gestão acredita que herdará um espaço de 24 mil m² avaliado em R$ 120 milhões e contrapartidas à cidade oferecidas pelas empresas que somam R$ 30 milhões.
No entanto, entregará a elas área de 18 mil m² considerada uma pedra preciosa da cidade e cujo valor exato é uma incógnita –mas superior ao do parque, dizem especialistas.
O Ministério Público Estadual, que acompanha a negociação, terá acesso ao acordo nesta semana.
| Fernando Brisolla/Folhapress | ||
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| Terreno entre as ruas Augusta e Consolação que pode virar parque após décadas de polêmica |
Segundo as regras de uso e ocupação do solo, os dois terrenos estão em áreas muito valorizadas. O da Augusta faz parte da Operação Urbana Centro, e o da marginal, da Operação Urbana Faria Lima. Na teoria, ambas têm alto potencial de construção.
Na prática, porém, a coisa muda: a área verde da rua Augusta é alvo de ação judicial que minou planos das empreiteiras de construir torres ali, após protestos em série feitos por entidades que exigem a manutenção da área verde desde a década de 1970.
Já a "pérola da marginal" está numa área nobre, cercada de estações de metrô e trem na zona oeste, com espaço a ser ocupado.
Professor do curso de arquitetura e urbanismo do Mackenzie, Valter Caldana diz que a negociação é inviável. "Considero essa permuta uma tragédia. A cidade entregará a joia da coroa em troca de uma bijuteria", disse.
Para ele, a área oferecida –onde hoje está a prefeitura regional de Pinheiros– é fundamental para um projeto de crescimento urbano nas marginais. "Não se trata de calcular preços de mercado dos terrenos e trocar um pelo outro. Reduzir essa operação a preço e não a valor estratégico é um erro", disse Caldana.
O pior, segundo ele, é a inexistência de um PIU (Projeto de Intervenção Urbana), que inseriria o terreno num programa urbanístico específico para a região. Sem isso, as donas podem usar a área da maneira que quiserem, com empreendimentos desconectados dos planos de desenvolvimento –que poderiam mesclar prédios de alto padrão, mas também habitação de interesse social, por exemplo.
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Prós e contras do acordo
Prós
- Centro de São Paulo ganhará o parque Augusta
- Empresas terão que instalar e manter o parque e fazer a manutenção da praça Victor Civita
- Empresas farão subprefeitura de Pinheiros, um centro para moradores de rua, uma creche e um bulevar do parque à praça Roosevelt
- Problema de subutilização da área em Pinheiros será resolvido
- Terá fim um impasse que dura 40 anos e impede o uso público do terreno
Contras
- Prefeitura entregará área de maior valor para receber terreno considerado "um mico" no mercado imobiliário
- Não há projeto de intervenção urbana para a região do terreno, ou seja, empresas podem construir sem limites
- Município abrirá mão de terreno num momento em que há dificuldades para obter áreas para equipamentos públicos
- Negociação não foi submetida a consulta pública
- Especialistas dizem que faltam detalhes de onde e como empresas vão realizar as contrapartidas
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Urbanistas ainda questionam porque a prefeitura está cedendo uma área específica quando poderia oferecer opções de potencial construtivo em regiões consideradas pela própria gestão Doria como prioritárias para desenvolvimento urbano: o arco Jurubatuba (zona sul) e as imediações da cracolândia (centro).
Para o arquiteto Kazuo Nakano, professor da FGV (Fundação Getúlio Vargas), a prefeitura abre mão de um terreno estratégico num momento em que a cidade carece de áreas públicas para construção de equipamentos públicos como creches, por exemplo. "A prefeitura não pode se dar esse luxo", diz.
Nakano também critica, ao menos por ora, a falta de detalhamento das contrapartidas a serem entregues pelas donas da área. A previsão é que, além do parque Augusta e da reforma de uma praça na zona oeste, as empresas construam a nova sede da regional de Pinheiros, uma creche e um centro de atendimento para moradores de rua. "Onde e em que circunstâncias? Faltaram consulta pública e uma pré-avaliação desse contrato."
Integrantes do Legislativo dizem que, mesmo diante da atual ociosidade do terreno da marginal, a gestão não pode fazer uma troca sem que lucre alto com isso. "Os donos podem ganhar dinheiro com o negócio, mas a cidade tem que ganhar mais", diz o vereador José Police Neto (PSD), que presidiu a comissão de Política Urbana da Câmara.
Relator da lei de zoneamento vigente, o vereador Paulo Frange (PTB) afirma que o lado bom da negociação está na possibilidade de o centro ganhar definitivamente uma área permeável.
Ele diz, porém, que a avaliação atual do parque Augusta, em R$ 120 milhões, é baseada em cálculos de 2013, quando o mercado assistia à supervalorização de terrenos. "As duas áreas perderam valor de lá para cá", comenta. O negócio só irá adiante se a Câmara aprová-lo. Doria tem conseguido maioria nas principais votações da Casa.
CRÍTICAS INFUNDADAS
O secretário municipal de Justiça, Anderson Pomini, disse que o acordo para a troca de terrenos será transparente e que as críticas não têm fundamento. Segundo ele, a avaliação dos dois terrenos será feita por quatro peritos (da prefeitura, Promotoria, Justiça e das duas empresas).
"Os peritos vão levar em consideração todos os fatores, incluindo o potencial construtivo de cada um [dos terrenos]. Há muita crítica infundada", afirmou o secretário.
Sobre a acusação de falta de transparência, Pomini responde que a Câmara Municipal fará audiências públicas.
Sem o aval do Legislativo, o acordo não pode ser firmado. "No momento adequado, a Câmara vai fazer a discussão, e o acordo será esmiuçado", disse. Procuradas, as construtoras Cyrela e Setin não se pronunciaram.
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A HISTÓRIA DO TERRENO
1902 - Palacete Uchoa é construído onde hoje é o terreno do parque
1907 a 1967 - Tradicional colégio feminino Des Oiseaux funciona no local
1970 - Prefeitura decreta utilidade pública do espaço para fazer um jardim
1973 - Decreto é revertido pelos proprietários, que anunciam a construção de um hotel
1974 - Palacete é demolido; sobra apenas uma casa, hoje tombada
1977 - Construtora Teijin compra o terreno para fazer um complexo hoteleiro, mas projeto naufraga
Anos 80 - Uma lona circense no local abriga o Projeto SP, com shows e atividades
1989 - Decreto de Jânio Quadros obriga a manutenção da área aberta
1996 - O ex-banqueiro do BCN Armando Conde adquire o terreno da Teijin
2004 - Bosque que existe no local é tombado
2006 - Conde anuncia hipermercado, e embate com moradores começa. Ele desiste e decide construir 3 torres comerciais, mas projeto também é rejeitado
2008 - Prefeito Kassab (PSD) decreta utilidade pública do local novamente
2011 - Câmara aprova em 1ª votação criação de parque
2012 - Empresas Setin e Cyrela apresentam seu projeto para a área, com construção de torres
2013 - Decreto de utilidade pública caduca, Cyrela e Setin formalizam compra do terreno, e portões são fechados ao público. Haddad (PT) sanciona lei autorizando a criação do parque
2014 - Em janeiro, Secretaria do Verde e do Meio Ambiente afirma que não tem verba para bancar a construção
2015 - Cerca de 300 ativistas ocupam o terreno por dois meses, enquanto conselho municipal aprova projeto de construtoras para empreendimento. Em abril, Justiça concede liminar para abertura do portão
Abr.2016 - Ação do Ministério Público contra construtoras pede devolução da área e indenização por danos morais coletivos
Out.2016 - Durante a campanha eleitoral, Doria diz ao "Estado de S. Paulo" que parque não sairia do papel: "A prefeitura não vai gastar dinheiro público nisso"
Abr.2017 - Doria anuncia que vai oferecer terrenos públicos às empreiteiras em troca da área do parque
4.ago.2017 - Prefeitura e construtoras devem anunciar acordo