Ricardo sonha em morar na cidade litorânea onde nasceu e voltar ao convívio de familiares e amigos quando se aposentar. Há tempos vem acumulando boa reserva financeira para transformar esse sonho em realidade.
Com planejamento, disciplina e muita pesquisa sobre alternativas de investimento, Ricardo formou um patrimônio suficiente para desfrutar sua aposentadoria com tranquilidade. Sua preocupação agora é como proteger e fazer esse patrimônio render durante a aposentadoria.
A preocupação dele é legítima já que seu patrimônio, constituído por imóveis e investimentos de renda fixa, deve gerar renda suficiente para bancar sua aposentadoria.
Como depende dessa renda para complementar o benefício do INSS, busca investimentos de baixo risco com o melhor rendimento possível.
Além de aplicações financeiras, ele tem um apartamento em São Paulo, sua atual moradia, avaliado em R$ 800 mil. Possui outro imóvel no litoral onde pretende viver com menos estresse e mais qualidade de vida. Sua dúvida é se deve alugar o apartamento de São Paulo ou vendê-lo e aplicar o dinheiro no mercado financeiro.
ATIVOS FINANCEIROS
A maioria das aplicações financeiras disponíveis no mercado, exceto as em ações, adota a taxa básica de juros como parâmetro. A carteira de Ricardo é bem diversificada e gera, em média, rentabilidade de 110% da taxa DI.
Com base na taxa de juros atual de 11% ao ano, a rentabilidade bruta esperada é de aproximadamente 12,1% ao ano. Depois de pagar 15% de Imposto de Renda, Ricardo deve receber cerca de 10,3% ao ano, equivalente a 0,82% ao mês.
Se Ricardo vender o apartamento de São Paulo por R$ 800 mil e aplicar esse dinheiro no mercado financeiro, teria renda mensal de aproximadamente R$ 6.500.
E se a taxa de juros cair? Essa é a principal variável a considerar: a imprevisibilidade da taxa de juros ao longo do tempo, tanto da taxa nominal (hoje 11% ao ano), quanto da taxa de juros real, depois de descontar a inflação (atualmente 4,3% ao ano). Para reduzir o risco da inflação, é recomendável que Ricardo invista parte da carteira em ativos atrelados a índices de preços, como NTN-B, assegurando uma taxa de juros entre 5,8% e 6% ao ano além da variação do IPCA.
A principal vantagem da aplicação em renda fixa em relação a imóveis é a liquidez.
Ricardo poderá resgatar tudo ou parte de sua carteira a qualquer momento, se necessário. Mesmo que não haja a intenção de resgatar, é sempre bom contar com essa possibilidade.
Quais são os riscos? Os inerentes às aplicações financeiras (de crédito e flutuação de preços, entre outros); aumento da inflação; queda na taxa de juros; falta de disciplina para manter o capital intacto e não sacar além dos rendimentos, se esse for o plano.
IMÓVEL ALUGADO
O custo de oportunidade de Ricardo já foi definido, ou seja, rendimento de cerca de 0,8% ao mês. O aluguel do apartamento avaliado em R$ 800 mil deveria ser muito próximo a R$ 6.500 para que as duas alternativas sejam equivalentes.
Não será fácil alugar o imóvel com essa taxa de retorno na cidade de São Paulo. O valor do aluguel varia bastante com a cidade, o bairro, o tipo do imóvel e paga em média, algo entre 0,4% e 0,5% do valor imóvel. Se essa for a melhor oferta para o imóvel de Ricardo, é recomendável avaliar com carinho a possibilidade de vender o apartamento e aplicar o dinheiro no mercado financeiro.
Duas vantagens do investimento em imóveis: possibilidade de valorização do apartamento, que poderá ser vendido e gerar ganho de capital; e taxa de retorno mais estável. Recomendável para pessoas poucas disciplinadas com tendência a gastar parte do patrimônio "disponível", ao alcance de um simples pedido de resgate.
Quais são os riscos? Inadimplência do inquilino, vacância, desvalorização do imóvel, valor do aluguel não acompanhar a inflação.
Se Ricardo conseguir alugar o apartamento por um valor próximo ao oferecido no mercado financeiro, pode optar pela diversificação, que é sempre boa estratégia.
Mantém parte do patrimônio em imóveis, com rendimento próximo ao custo de oportunidade das operações de renda fixa, e mantém a outra parte em aplicações financeiras.
A reflexão se limitou aos aspectos financeiros da escolha que precisa ser feita. Outros fatores não financeiros precisam ser avaliados e podem pesar na balança na hora de decidir. O importante é que o patrimônio de Ricardo lhe proporcione, além de renda, segurança, conforto e tranquilidade.