Com foco na eliminação das despesas com custeio, operação e manutenção, o governo do Estado de São Paulo lançou, dia 17 de agosto, edital para concessão à iniciativa privada de 15 terminais de ônibus integrados com estações do metrô, por um prazo de 40 anos.
Com o mesmo propósito, a Prefeitura de São Paulo anunciou o lançamento de edital para que empresas apresentem modelos de concessão em 24 terminais de ônibus, prevendo a manutenção, conservação, exploração comercial e administração desses terminais.
As premissas dessas propostas de parceria entre a iniciativa privada e o poder público estão ancoradas em modelos de desenvolvimento urbano orientados pelo transporte e implementados com bastante sucesso em várias cidades do mundo.
Empresários paulistas, principalmente aqueles ligados ao setor imobiliário, deverão avaliar as possibilidades de participação nesse processo, compreendendo, com a maior profundidade possível, os mecanismos que possam orientar o desenvolvimento do entorno desses terminais de ônibus. Dessa forma, a alavancagem e a exploração de produtos imobiliários podem tornar rentável a operação, manutenção e conservação dos terminais, além de induzir o desenvolvimento das regiões próximas.
A grande força e o potencial dos terminais de ônibus como indutores de desenvolvimento estão no expressivo número de pessoas que por ali circulam diariamente. Pessoas que chegam de ônibus aos terminais para acessar a região de entorno, e aquelas que acessam os terminais pelo tecido urbano de entorno para usarem o transporte. Essa massa de pessoas circulando nesses polos pode produzir efeitos econômicos extremamente interessantes se for orientada adequadamente.
Portanto, para os terminais se tornarem indutores de desenvolvimento, precisam estar envoltos por uma área urbana amigável a pedestres, ciclistas e pessoas com deficiência.
Além disso, para o sucesso econômico desse modelo e, portanto, a viabilização da parceria público-privada, os terminais devem estar localizados em regiões que admitam um plano urbanístico, que envolva diferentes modelos de ocupação e coeficientes de aproveitamento apropriados para um adensamento adequado. Não menos importante é a previsão do plano quanto à diversidade de usos e atividades, possibilitando ampla geração de empregos.
Os investimentos públicos no espaço urbano do entorno dos terminais são fundamentais para o sucesso do modelo. Não se pode esperar que os recursos necessários originem-se somente nas margens de lucro possíveis no processo de operação e utilização dos terminais. Outras formas de capturar a mais-valia e ampliar o potencial de arrecadação tributária do entorno usando esse novo modelo de operação devem ser implementados para possibilitar esses investimentos.
A exploração comercial dos espaços dos terminais e seu entorno é um dos aspectos importantes na viabilização econômica da operação. As experiências exitosas desse tipo de intervenção urbana indicam a necessidade de implantação de uma menor quantidade de unidades comerciais no início, para que seja garantida a rentabilidade das unidades de negócio instaladas. Devem também ser priorizadas as marcas consolidadas no mercado, operando com um bom mix de comércio e serviços.
Estamos entrando em uma era importante no que diz respeito ao aproveitamento do potencial dos terminais de transporte para orientarem o desenvolvimento. Não podemos deixar de considerar as experiências de sucesso em outros lugares no mundo, além de aliar a isso as especificidades culturais e regionais das nossas cidades. O caminho é esse, mas devemos desenvolver o processo com competência.