Num momento em que estamos discutindo em São Paulo uma nova Lei de Zoneamento, parece ser interessante conhecer outras leis e formas de abordar a alocação de usos e atividades nas cidades.
Documento sobre o sistema de planejamento do uso do solo urbano, emitido pelo governo federal japonês, define o zoneamento como uma ferramenta que deve ser usada para dar suporte à eficiência das atividades urbanas, além de criar ambientes urbanos agradáveis, com caraterísticas significativas para a vida da população.
A legislação sobre uso e ocupação do solo no Japão tem uma particularidade interessante. O zoneamento é regido por uma lei federal e não municipal.
Isso não quer dizer que os municípios estejam totalmente alijados do processo. Embora exista a lei geral, sua aplicação é deixada para os governos municipais, desde que respeitados diretrizes e limites nacionalmente estabelecidos.
A lei federal define 12 diferentes zonas, que podem ser utilizadas pelos planejadores municipais, e que vão desde zonas exclusivamente residenciais de baixa densidade até zonas exclusivamente industriais. Existem também certas variantes entre essas zonas, como limites para as taxas de ocupação do lote (relação entre a área do lote e a área ocupada pela edificação no lote) e os coeficientes de aproveitamento (relação entre a área total construída e a área do lote), cujo limite é 13 vezes a área do terreno nas zonas comerciais.
Para encorajar o uso eficiente do solo, um bônus no coeficiente de aproveitamento é concedido aos projetos que incluem desenvolvimento de infraestrutura ou espaços públicos.
Segundo diretrizes gerais estabelecidas pelo governo federal, o zoneamento deve restringir usos, mas é desestimulada a adoção de usos monofuncionais.
Por exemplo, a zona exclusivamente residencial de baixa densidade, a mais restritiva, destina-se obviamente a residências. Embora denominada exclusivamente residencial, nela são permitidas pequenas lojas de conveniência e escritórios, além de escolas de primeiro grau.
Existem outras categorias de zonas residenciais para as baixas e médias densidades, onde a permissão para implantação de comércio e serviços é limitada pela área ocupada pela atividade. Os limites de área para usos não-residenciais naquelas zonas são: 150 m², 500 m², 1.500 m² e 3.000 m², à medida que a zona fica menos restritiva.
O conceito utilizado é o de baixa incomodidade para as zonas específicas, o que acaba levando os municípios japoneses a um padrão de zonas mistas em toda a cidade. Porém, com cuidado para que níveis adequados de incomodidade sejam respeitados em cada zona específica. As zonas, portanto, deixam de ser exclusivas para se tornarem racionalmente inclusivas.
Existem, ainda, entre os 12 tipos de zonas especificados, as zonas predominantemente residenciais, as zonas de vizinhança comercial, as zonas comerciais, as zonas predominantemente industriais, as zonas industriais e as zonas exclusivamente industriais.
A altura dos edifícios não é determinada de forma arbitrária para determinadas zonas. Ela tem uma relação direta com o recuo da edificação em relação à rua e às divisas do lote, além da largura da via pública para a qual o lote faz frente.
Importante frisar que, embora existam as diretrizes gerais nacionais, os municípios podem identificar zonas onde, de maneira justificada, certas regras podem ser dispensadas ou alteradas.
Quando se fala em países diferentes, cidades diferentes e culturas diferentes, certamente os modelos de desenvolvimento urbano serão também diferentes. Mas, sem dúvida, muitas ideias podem ser adaptadas e utilizadas em distintas cidades do mundo, com efeitos bastante positivos.