Está em discussão na Câmara Municipal de São Paulo o projeto de lei 272/2015, que trata da revisão da lei de parcelamento, uso e ocupação do solo, conhecida, também, como lei de zoneamento.
Dentre os diversos aspectos desse PL está a operacionalização das diretrizes gerais do Plano Diretor Estratégico aprovado em 2014, principalmente no que diz respeito à definição e localização dos diversos usos e atividades na cidade.
Uma das disposições do PL 272, que tem fomentado várias discussões, é a introdução do conceito de "zonas corredor".
Diferentemente dos corredores de transporte, onde se propõe um maior adensamento para aperfeiçoar os investimentos públicos, as ZCOR (Zonas Corredor) seriam implantadas em lotes lindeiros a algumas zonas exclusivas ou predominantemente residenciais, com frente para vias que estruturam o trânsito local –portanto, já com maior intensidade de tráfego.
O objetivo da proposta é que essas zonas tenham usos compatíveis com o residencial, e densidade construtiva e demográfica igual à das Zonas Exclusivamente Residenciais (ZER). Assim, será possível a existência de comércio e serviços de conveniência, com baixo impacto para o entorno.
Por um lado, há a preocupação com o surgimento de eventual incômodo às ZER e, também, com a possibilidade de haver uma indução à utilização não residencial dos imóveis residenciais nas zonas lindeiras. Por outro lado, existem grandes avanços urbanísticos no modelo proposto, e em muitos casos as zonas monofuncionais não são mais adequadas em várias localidades.
A possibilidade da existência de estabelecimentos de comércio e serviços de conveniência a distâncias que podem ser percorridas com facilidade a pé ou de bicicleta diminui muito os deslocamentos motorizados na cidade, além de trazer maior permeabilidade à movimentação de pedestres e ciclistas nas ZER, o que, sem dúvida, melhora muito a segurança dessas regiões.
Portanto, se levar usos não residenciais para as proximidades de regiões exclusivamente residenciais pode ser uma ação positiva do ponto de vista urbanístico, como fazer isso sem provocar impactos adversos para as ZER?
A conservação das áreas residenciais requer um equilíbrio entre os efeitos positivos da oferta de mercadorias e serviços que servirão à comunidade local, e os potenciais impactos negativos eventualmente decorrentes dessa mudança.
A resposta para essa equação está na definição de quais usos serão permitidos, e na forma como eles serão regulamentados. Está, também, na definição clara dos usos que não devem ser permitidos, por serem incompatíveis e capazes de gerar incômodos à vizinhança residencial.
O PL de zoneamento estabeleceu a criação de quatro tipos diferentes de Zonas Corredor, que, sob o ponto de vista das edificações permitidas, têm exatamente as mesmas características das Zonas Exclusivamente Residenciais, ou seja, o mesmo coeficiente de aproveitamento (igual a uma vez a área do terreno) e a mesma altura máxima da edificação (10 metros).
Para cada uma dessas zonas foram propostos usos diferenciados, com limitações e restrições também diferenciadas. Dessa forma, e à medida que se pretenda ser mais ou menos restritivo com os eventuais impactos negativos em determinadas zonas residenciais, pode-se optar por uma ou outra Zona Corredor.
Seguramente haverá, no curso das discussões, a reavaliação dos parâmetros que estabelecem os usos permitidos em cada Zona Corredor e a definição das Zonas Corredor mais adequadas a cada uma das diversas regiões da cidade. Mas, sem dúvida, a adoção desse padrão urbanístico será um grande avanço para a cidade, principalmente em temos de conforto, conveniência, mobilidade e segurança.