A produção de unidades imobiliárias nos centros urbanos tem uma importante função no equilíbrio de vários aspectos envolvidos com o funcionamento e desenvolvimento das cidades. Um deles, sem dúvida, é a oferta dos imóveis necessários para as pessoas, a preços compatíveis com sua capacidade de compra, sejam eles comerciais ou residenciais.
O Prêmio Nobel de Economia Paul Krugman, em recente artigo publicado no jornal "The New York Times", alerta para o alto custo da terra urbana, causado pelo rigor excessivo nas regras de uso e ocupação do solo, que reduzem a oferta de terrenos na cidade e aumentam seus preços, elevando, consequentemente, os preços finais dos imóveis.
Pensamento semelhante é compartilhado pelo principal estrategista do Banco Mundial, Alain Bertaud, para quem a solução da equação para atendimento da demanda habitacional está na correta adequação das restrições urbanísticas, que mexem com o preço de terrenos, e, portanto, no equilíbrio de sua oferta.
Desta forma, as cidades integrantes de regiões metropolitanas, que adotam regras de uso e ocupação do solo direcionadas para severas restrições ao uso do solo e que resultem em desequilíbrio entre oferta e demanda de terrenos, estão no caminho errado.
Maior oferta de terrenos implica preços mais baixos e maior produção imobiliária, o que resulta em menores preços dos imóveis.
Habitação é, proporcionalmente, um dos maiores custos de uma família em regiões metropolitanas. Portanto, morar pode ser o mais importante vetor que direciona o padrão de vida da população, especialmente nas classes B, C e D. Quando o custo de moradia é alto em comparação com a renda, sobra menos para o restante das despesas. E com menos recursos para outros gastos, é inevitável uma diminuição no padrão de vida.
Esses efeitos são mais sentidos pelos mais jovens que, eventualmente, queiram adquirir seu primeiro imóvel em regiões com regulação urbanística mais restritiva.
Isto pode trazer alterações importantes no desenvolvimento econômico de uma cidade ou área metropolitana. Estes jovens vão obrigatoriamente procurar o melhor equilíbrio entre o custo de moradia e o salário oferecido em outras cidades ou regiões, fazendo com que determinados centros urbanos percam competitividade, por não serem capazes de manter e atrair talentos.
É o caso de algumas regiões metropolitanas brasileiras, em função do atual quadro de distribuição etária que temos hoje no País, onde os habitantes com idade entre 20 e 39 anos, que representam cerca de 35 % da população, são responsáveis pela aquisição de aproximadamente 70% dos novos imóveis.
As alterações nos modelos e na intensidade de migração doméstica deverão, sem dúvida, trazer importantes mudanças no quadro de desenvolvimento social e, principalmente, econômico do país.
Movimentos sociais que tentam travar o crescimento urbano, sem prestar a devida atenção à necessidade de sua adequação à demanda, principalmente habitacional, caminham na direção de bloquear a melhoria da qualidade de vida dos cidadãos que buscam ainda seu espaço para moradia naquelas mesmas regiões. Isso pode gerar uma injustiça social com fundamentos urbanísticos.
Portanto, as estratégias de desenvolvimento urbano devem ter seus rumos corrigidos para atender o propósito fundamental das cidades: as pessoas.
As pessoas moram em cidades principalmente para poder desfrutar de um melhor padrão de vida. Políticas públicas que interferem substancialmente no preço da moradia interferem diretamente na razão de ser das cidades.