Quando se fala em transações internacionais de imóveis comerciais, seja para compra ou locação, principalmente, existem muitas dúvidas sobre o que se está adquirindo ou locando em termos de área.
Mundialmente, existem inúmeros e diferentes padrões de medição, o que acaba criando uma enorme dificuldade para o correto entendimento do preço que se está pagando pelo produto comprado ou alugado.
No Brasil, por exemplo, a área de um conjunto comercial não inclui a área das vagas de garagem, diferentemente da Índia, onde as áreas de estacionamento são computadas. Na Espanha, as áreas de lazer são consideradas áreas do escritório e em Taiwan, os corredores e as escadas comuns dos edifícios entram proporcionalmente no cálculo da área de locação.
Cresceu muito nos últimos anos o volume de investimentos internacionais, bem como o número de empresas globalizadas que demandam espaços comerciais em diferentes países. Esse movimento aumenta a necessidade de transparência de dados e de confiança nas operações imobiliárias.
Dependendo do padrão de medição adotado e dos diversos métodos de cálculos utilizados, o mesmo produto imobiliário pode ter uma variação na área de até 24%.
Segundo dados da "Real Capital Analytics", em 2013, o mercado de imóveis comerciais movimentou aproximadamente US$ 1 trilhão em todo o mundo. Portanto, estamos falando em transações comerciais que, em função do sistema de cálculo de áreas, podem gerar diferenças da ordem de US$ 240 bilhões, em um ano.
Por essa razão, foi criada uma coalizão internacional formada por 55 entidades representantes de países de quatro continentes, com o objetivo de produzir um padrão internacional capaz de homogeneizar a forma de medir áreas de edifícios. Chegou-se ao IPMS (International Property Measurement Standard) para edifícios comerciais, que foi lançado mundialmente em 24 de novembro deste ano.
O Secovi-SP representa o Brasil nessa coalizão internacional e, juntamente com a RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), da Inglaterra, tem oferecido importantes contribuições para o desenvolvimento desse padrão de medidas, que deverá ser usado em todo o mundo.
Para que se possa realmente comparar as áreas de produtos imobiliários, o IPMS definiu três padrões básicos de medidas: o IPMS-1, que define o cálculo da área de cada pavimento, incluindo todo o perímetro externo da edificação; o IPMS-2, para cálculo das áreas internas, com categorização dos espaços por tipo de uso; e o IPMS-3, que determina, em cada piso do edifício, as áreas disponíveis para uso exclusivo do ocupante.
A metodologia determina, ainda, como devem ser tomadas as medidas internas, consideradas as eventuais saliências das paredes ou dos diferentes revestimentos, além de definir e orientar quanto ao uso do sistema proposto.
Dessa forma, será possível comparar de maneira muito mais precisa e confiável os diferentes produtos imobiliários dentro do mesmo país e, principalmente, entre países. Mais de 100 empresas já sinalizaram a intenção de usar o IPMS em suas transações comerciais.
Sem dúvida, a adoção desse padrão por um grande número de empresas, investidores e profissionais da área deve facilitar e impulsionar, de forma relevante, os investimentos no mercado imobiliário mundial, pois proporcionará maior segurança na avaliação dos negócios, tanto do ponto de vista quantitativo/qualitativo quanto econômico.