Terrenos são ativos dos mais importantes da economia urbana, e também um dos mais regulados.
Em todo o mundo, pesquisadores têm procurado entender a relação entre os regramentos do uso do solo com os seus efeitos na economia, principalmente os indutores de variação no valor da terra.
Basicamente, os efeitos na economia das regras de uso e ocupação do solo podem ser divididos em três aspectos principais: os custos para o proprietário do terreno usar seu imóvel; os benefícios ou custos impostos ao proprietário em função das restrições aos terrenos do entorno próximo; e os efeitos das restrições ao uso do solo na oferta de terrenos disponíveis para o desenvolvimento imobiliário.
Estes efeitos, muitas vezes, são interdependentes. Por exemplo, restrições à densidade em determinadas áreas podem causar efeito positivo em regiões de seu entorno, pois a infraestrutura disponível naquela área será usada por menos pessoas e, portanto, de forma mais confortável.
Por outro lado, essa mesma medida pode significar, além da falta de otimização no uso da infraestrutura urbana, escassez de oferta de terrenos para o desenvolvimento imobiliário. Isso induz a elevação do preço dos terrenos disponíveis e, consequentemente, o aumento dos preços das unidades imobiliárias aos futuros compradores.
Da mesma forma, um coeficiente de aproveitamento do terreno maior pode valorizar a terra, mas, como consequência, gerar economia de escala na produção e baratear o produto final.
Portanto, a equação que se apresenta é aquela que visa determinar a forma, e em quais regiões, que tipos de restrições poderão gerar mais efeitos positivos do que negativos no processo de desenvolvimento da cidade.
A construção de modelos para avaliar essa questão é bastante complicada no caso de terrenos urbanos, pois as regiões reúnem fatores complexos, como mobilidade, alternativas e potencialidades de uso do solo, demandas, relação entre moradia e a ambiência urbana agregada aos custos e benefícios associados, além de fatores externos ao próprio mercado.
Além disso, para uma análise equilibrada é importante aquilatar sempre os efeitos da valorização ou desvalorização da terra no processo de arrecadação municipal, uma vez que o valor da terra é a base de cálculo para tributar a propriedade.
Uma das maneiras de simplificar esse modelo em um processo de avaliação é fixar todos os parâmetros envolvidos e variar somente um deles, para que se apurem seus efeitos no processo de variação do valor de determinado terreno.
Dessa forma, é possível dimensionar, com maior precisão, os níveis de restrição a serem impostos em função de seus efeitos.
Nos inúmeros casos em que a avaliação do impacto das restrições legais no valor da terra tem importante significado prático, uma análise econômica rigorosa é fundamental.
Esse é o caso do processo de construção de uma lei de uso e ocupação do solo, onde os regramentos necessários terão influência direta no valor das propriedades urbanas existentes e daquelas que serão edificadas futuramente.
O correto equacionamento entre os fatores e parâmetros a serem implementados, a realidade fática de cada cidade e os rumos que se pretende impingir ao seu direcionamento não podem deixar de ser perseguidos.
É muito claro que a organização da ocupação urbana não pode ser feita sem que se determinem parâmetros e regras para o uso e ocupação do solo. Contudo, o equilíbrio entre os efeitos positivos e negativos oriundos da legislação é o objetivo a ser seguido. Caso contrário, serão criadas distorções importantes no processo de desenvolvimento da cidade.