As teorias econômicas convergem no sentido de que o mercado imobiliário, principalmente o residencial, oscila de acordo com o desenvolvimento da economia do país.
Nos últimos dez anos, a variação na evolução de preços de imóveis residenciais pelo mundo foi bastante grande. Conforme análise dos índices de preços publicados pelo "The Economist", verificamos o crescimento real de preços no período, descontada a inflação de cada país medida pelo índice de preços ao consumidor.
Hong Kong teve a maior de todas as variações, com aumento real de 145%, desde 2004, seguido por Canadá, com 54% e Singapura, com 43%. A maior queda de preços nos últimos dez anos foi registrada na Irlanda, com retração de 32% no valor real. Espanha, com redução de 24% e Japão, com 19% aparecem em seguida.
Por outro lado, de acordo com o "Global House Price Index" publicado pelo FMI (Fundo Monetário Internacional), 33 dos 52 países pesquisados apresentaram aumento no preço de imóveis residenciais superior ao patamar de crescimento de suas economias. Nos Estados Unidos, o preço dos imóveis residenciais subiu aproximadamente 5%, em 2013, enquanto a economia interna cresceu cerca da metade desse indicador. Fenômeno semelhante aconteceu no Brasil nos últimos anos.
Teoricamente, preço de venda, valor de locação e de renda devem estar alinhados. Se, por exemplo, o preço dos imóveis dispara, as pessoas tendem a alugar ao invés de comprar, o que diminui a demanda e pode alinhar os preços novamente. Portanto, a relação entre preço e valor de locação tende a estabilizar em longo prazo.
A renda anual de locação residencial, em relação ao valor do imóvel, não tem sido uniforme na Europa. Países como Moldova e Ucrânia têm taxas em torno de 10% ao ano. Na outra ponta, França, Suíça, Inglaterra, Rússia e Alemanha estão na faixa de 3% ao ano. Mônaco e Andorra têm valores abaixo de 2% ao ano. Do outro lado do mundo, Nova York opera com taxas próximas a 6% ao ano, parecidas com as praticadas no Brasil.
Em 2014, na Europa tivemos queda de preços em alguns países, como Espanha (4,2%), Itália (4,5%), França (1,6%) e Holanda (1,5%). Por outro lado, tivemos vários países com os preços em alta. Em Estocolmo, o preço dos apartamentos subiu 11%; em Londres, 19%; na Turquia, 17%; na Irlanda, 7%; e 5% na Alemanha.
Com preços em alta, o débito das famílias com o sistema de financiamento imobiliário também sobe, uma vez que as pessoas têm de contrair empréstimos hipotecários em valores maiores. Na Noruega, por exemplo, onde o valor dos imóveis quadruplicou desde 1995, os mutuários devem, agora, mais de duas vezes a renda anual. Atualmente, os americanos, que costumavam ter débitos maiores que os europeus, têm dívidas abaixo de 105% da renda anual, enquanto as famílias europeias devem em hipotecas residenciais valores equivalentes a 110% da sua renda anual.
Enquanto os preços de imóveis residenciais sobem em várias cidades europeias, severas restrições a novas construções são impostas pelas áreas de planejamento urbano. O número de novas casas concluídas na União Europeia caiu um terço entre 2011 e 2013.
Embora a velocidade de crescimento da população no mundo tenha diminuído, principalmente nos países mais desenvolvidos, a demanda por habitações tem subido em função do envelhecimento da população e da diminuição da produção. A estabilização dos preços somente será alcançada com politicas adequadas de desenvolvimento ao atendimento da demanda, a custos compatíveis. Isso vai requerer uma revisão dos modelos de condução da política urbana e do uso do solo, que devem estar fortemente conectados às politicas habitacionais.