Temos um novo Plano Diretor para São Paulo e isso significa que contaremos com novas diretrizes para o seu desenvolvimento nos próximos 15 anos. Mas, quais serão as principais mudanças para a cidade e seus habitantes? Como essas mudanças influenciarão o dia a dia das pessoas? Será que a cidade ganhará uma nova cara?
Primeiro, é preciso entender que, queiramos ou não, há demanda em São Paulo por habitações, áreas para trabalho, comércio e lazer. Somente na capital paulista, é necessário produzir aproximadamente 30 mil unidades habitacionais por ano. Segundo projeções do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), antes de estabilizar e até mesmo perder população, o Brasil deverá crescer até 2042. Ate lá, precisamos acomodar esse crescimento da forma mais equilibrada e eficiente possível.
É necessário definir as diretrizes e os parâmetros a serem seguidos pelo mercado imobiliário, para estabelecer níveis de produção compatíveis com a demanda, na forma e nos locais que melhor se adaptem aos modelos de desenvolvimento escolhidos.
Na cidade, há vários problemas e prioridades, mas a mobilidade se destaca. E o novo plano diretor prevê, como modelo alternativo de desenvolvimento, o adensamento populacional ao longo dos eixos de transporte público, estabelecendo mecanismos que assegurem um número mínimo de unidades em todos os empreendimentos habitacionais ali produzidos, além de induzir a produção de edifícios com uso misto, residencial e não residencial, com acesso direto ao logradouro público, ou seja, às ruas e avenidas.
Estipula, ainda, um novo conceito, a limitação de vagas para automóveis. Nesses novos edifícios, a lei busca estabelecer o limite de uma vaga para cada unidade habitacional. Outra indução importante é o estímulo à criação de locais para fruição pública nas áreas privadas dos edifícios, e a doação compulsória de parte do terreno para alargamento das calçadas.
Partindo-se desses conceitos, podemos projetar uma cidade que, ao longo dos eixos de transporte, tenha edifícios mais populosos, com unidades de menor tamanho, com maior conexão e interação com a via pública, e que propiciem às pessoas menores deslocamentos para o desempenho das atividades diárias. Aqueles que precisarem se deslocar por maiores distancias poderão fazê-lo com uso do transporte público.
É lógico que não é tão simples atingir este modelo em uma cidade parcialmente construída e com eixos de transportes insuficientes em quantidade e qualidade, fato que acaba por não induzir as pessoas a trocarem o transporte individual pelo coletivo. Mas teremos, sem dúvida, o início de uma transformação em algumas regiões de São Paulo. Importante destacar que o plano estabelece uma integração automática desses conceitos aos novos eixos que vierem a ser implantados, e esse é um importante mecanismo de captação do dinamismo da cidade para a sua inclusão imediata ao modelo de planejamento.
Por outro lado, nas áreas fora dos eixos, e que representam quase 88% do total do município, o foco é a indução à ocupação de baixa densidade, modelo que, muitas vezes em função dos custos de produção a ele atrelados, pode ser inviabilizado econômica e comercialmente. Esta é uma proposta de ocupação que pode mudar o perfil dessas áreas da cidade, mas trazer com ela efeitos colaterais negativos, como o excessivo aumento dos preços dos imóveis nessas regiões.
A cidade, para crescer com equilíbrio e qualidade de vida, precisa de novos modelos de ocupação. As diretrizes trazidas pela nova lei podem e devem servir como ponto de partida para o desenvolvimento de novos produtos imobiliários, com características inovadoras e que poderão dar uma nova cara para a cidade. Desde que sejam feitos os necessários ajustes de percurso nas regulamentações posteriores e nas leis complementares.